【EDGEな人々】高利回り投資物件を作る男

M君との出会い

M君とは普通に取引先の社員として出会ってます。結構いい加減な男ですが賃貸物件を決める力は相当あったと思います。

賃貸仲介で売上トップの人っていうのは、大手法人を抱えて本数で売上作る人、本数はボチボチだけど一本単価を上げて売上作る人。まー歩合で給料に直結するワケなので各営業がそれぞれ貪欲に工夫して売上を作ってます。

このM君の場合は、夜の商売をされてる方や人材派遣会社を顧客に持っていた為、本数も多く単価も高い物件を扱っていたと思います。

ちなみに、人材派遣の会社が借りてくれる物件って家賃安いから単価も安いんじゃ？？って思うかもしれません…が、違うんです！人材派遣の会社が借りてくれる部屋は派遣先に近ければ細かい事は気にしないんです。要は大家さんが空室が多く困っていて、決めてくれたら2カ月分広告宣伝費名目で手数料出すなんて物件を選んで決めに行く訳です…

こんなM君、繁忙期は2,000万くらい売上てたようです…まー当時は人材派遣会社さんから80部屋用意してとか普通にありましたからね！！

ちなみに、月2,000万売上て歩合は250万くらいだと思います。閑散期が売上400万くらいなのでM君の年収は当時2千万無いくらいだと思います。←聞いた事ないので予想です。

※M君がいくら稼いでいるか正確な年収は分かりませんので成上りぶりを愛車で表現します！

ちなみに、この頃は＂オデッセイ＂

ついにM君か独立！

そんなM君は取引先の派遣会社や夜の世界での口コミ人脈に勝機を感じたのか独立しました！

フランチャイズの看板掲げて奥様とその弟、あと宅地建物取引士のおじさんで…

独立した当時の愛車は＂新車でAudi A4＂

時はまさに投資物件ブーム

今から3年くらい前でしょうか？投資物件ブームがありました。今は「かぼちゃの馬車」問題から始まった不正融資問題などなどで下火になっていますが…

あの頃は、投資物件欲しい！利回り10パーなら買う！みたいな問合せがむちゃ多かった。

なんの知識も無く、銀行預けてたら金利ほぼ0だから利回り10パーでまわったら美味しいじゃん的な…何で銀行金利と不動産投資の利回りを同列に並べてしまうんだろ…上手く立ち回る事ができたら元手無くてもお金生むから飛びついちゃうんだろうけど。

まーそんな養分的な人が多かったのは事実です。

M君は当時、投資物件買いまくってましたね。僕も3棟くらい買ってもらいました。

高利回り物件は作れる？？

利回り10％ってなんなん？

表面利回で言えば… 

家賃10万の物件を1200万で購入すると…

年間家賃収入120万/購入額1200万 = 10%

って事です。

逆に ＂月額家賃＂×120 = ＂利回10%の物件価格＂

簡単に言うと月額家賃収入が1万高くなると物件価格は120万高くなるんです。当たり前ですが…1棟10戸のアパートの家賃を各戸1万円高くできたら1,200万高く売れるんです。

家賃をコントロールできれば！

そうなんです。家賃さえ高くできる方法があれば利回り10パーの物件を買って、同じ利回り10パーの物件として転売しても儲かるんです。

そう！！M君はそこに気付いてしまったんです！

例えば…

1棟10戸

現況4戸入居→家賃収入20万/月

満室時想定家賃収入50万/月

価格4000万（現況利回6%、満室時15%）

ザックリこんな物件があったとします。

※よくある物件です。

M君は数ヶ月で空室6部屋を派遣会社の寮として5.5万くらいで借りてもらいます。

家賃収入→53万/月

53万 × 120 = 6,360万（利回10％）

交渉が入って360万値引きしても2,000万の利益です。買った人も6,000万で買えれば利回り10.6%！しかも満室！って大満足でしょう。

この頃、M君の愛車はマセラティのクアトロポルテとポルシェMacan乗ってました…成り上がってきました笑

大きな落とし穴が…

派遣会社の寮ってのは、入居短いんです。

しかも一気に退去します。派遣先にもよりますが、最短3カ月、長くて1年くらいなイメージです。

 先ほどの物件を買った人は

15年ローンで毎月38万くらいを返済でしょう。

毎月15万の不労所得が！固定資産税払っても年間100万は入るって算段で購入するんだと思います…

しかし、数ヶ月後には時限爆弾が爆発し、家賃収入は4戸分の20万に…持ち出しがキツイから空室を4万の家賃でいいから決めて欲しいと不動産屋さんに泣きつく…家賃を1万下げる事は物件価格を120万下げるのと同等…嫌になって売ろうと査定を取ると4,000万前後に…持ってても地獄、売っても地獄…ってスパイラルに入ります。

皆さん気を付けて下さいね。

そのうち、＂投資物件のここを見て買え＂的な記事も書こうと思います。

僕らは、利回りだけでは物件買いませんし勧めません。一言だけ簡単な助言するならば、出口戦略をしっかり考えて購入しましょう！！

ちなみに、M君の愛車はゴルフGTI（中古）になってます。何があったか知りませんが…笑