【EDGEな人々】高利回り投資物件を作る男
M君との出会い
M君とは普通に取引先の社員として出会ってます。結構いい加減な男ですが賃貸物件を決める力は相当あったと思います。
賃貸仲介で売上トップの人っていうのは、大手法人を抱えて本数で売上作る人、本数はボチボチだけど一本単価を上げて売上作る人。まー歩合で給料に直結するワケなので各営業がそれぞれ貪欲に工夫して売上を作ってます。
このM君の場合は、夜の商売をされてる方や人材派遣会社を顧客に持っていた為、本数も多く単価も高い物件を扱っていたと思います。
ちなみに、人材派遣の会社が借りてくれる物件って家賃安いから単価も安いんじゃ？？って思うかもしれません…が、違うんです！人材派遣の会社が借りてくれる部屋は派遣先に近ければ細かい事は気にしないんです。要は大家さんが空室が多く困っていて、決めてくれたら2カ月分広告宣伝費名目で手数料出すなんて物件を選んで決めに行く訳です…
こんなM君、繁忙期は2,000万くらい売上てたようです…まー当時は人材派遣会社さんから80部屋用意してとか普通にありましたからね！！
ちなみに、月2,000万売上て歩合は250万くらいだと思います。閑散期が売上400万くらいなのでM君の年収は当時2千万無いくらいだと思います。←聞いた事ないので予想です。
※M君がいくら稼いでいるか正確な年収は分かりませんので成上りぶりを愛車で表現します！
ちなみに、この頃は＂オデッセイ＂
ついにM君か独立！
そんなM君は取引先の派遣会社や夜の世界での口コミ人脈に勝機を感じたのか独立しました！
フランチャイズの看板掲げて奥様とその弟、あと宅地建物取引士のおじさんで…
独立した当時の愛車は＂新車でAudi A4＂
時はまさに投資物件ブーム
今から3年くらい前でしょうか？投資物件ブームがありました。今は「かぼちゃの馬車」問題から始まった不正融資問題などなどで下火になっていますが…
あの頃は、投資物件欲しい！利回り10パーなら買う！みたいな問合せがむちゃ多かった。
なんの知識も無く、銀行預けてたら金利ほぼ0だから利回り10パーでまわったら美味しいじゃん的な…何で銀行金利と不動産投資の利回りを同列に並べてしまうんだろ…上手く立ち回る事ができたら元手無くてもお金生むから飛びついちゃうんだろうけど。
まーそんな養分的な人が多かったのは事実です。
M君は当時、投資物件買いまくってましたね。僕も3棟くらい買ってもらいました。
高利回り物件は作れる？？
利回り10％ってなんなん？
表面利回で言えば…
家賃10万の物件を1200万で購入すると…
年間家賃収入120万/購入額1200万 = 10%
って事です。
逆に ＂月額家賃＂×120 = ＂利回10%の物件価格＂
簡単に言うと月額家賃収入が1万高くなると物件価格は120万高くなるんです。当たり前ですが…1棟10戸のアパートの家賃を各戸1万円高くできたら1,200万高く売れるんです。
家賃をコントロールできれば！
そうなんです。家賃さえ高くできる方法があれば利回り10パーの物件を買って、同じ利回り10パーの物件として転売しても儲かるんです。
そう！！M君はそこに気付いてしまったんです！
例えば…
1棟10戸
現況4戸入居→家賃収入20万/月
満室時想定家賃収入50万/月
価格4000万（現況利回6%、満室時15%）
ザックリこんな物件があったとします。
※よくある物件です。
M君は数ヶ月で空室6部屋を派遣会社の寮として5.5万くらいで借りてもらいます。
家賃収入→53万/月
53万 × 120 = 6,360万（利回10％）
交渉が入って360万値引きしても2,000万の利益です。買った人も6,000万で買えれば利回り10.6%！しかも満室！って大満足でしょう。
この頃、M君の愛車はマセラティのクアトロポルテとポルシェMacan乗ってました…成り上がってきました笑
大きな落とし穴が…
派遣会社の寮ってのは、入居短いんです。
しかも一気に退去します。派遣先にもよりますが、最短3カ月、長くて1年くらいなイメージです。
先ほどの物件を買った人は
15年ローンで毎月38万くらいを返済でしょう。
毎月15万の不労所得が！固定資産税払っても年間100万は入るって算段で購入するんだと思います…
しかし、数ヶ月後には時限爆弾が爆発し、家賃収入は4戸分の20万に…持ち出しがキツイから空室を4万の家賃でいいから決めて欲しいと不動産屋さんに泣きつく…家賃を1万下げる事は物件価格を120万下げるのと同等…嫌になって売ろうと査定を取ると4,000万前後に…持ってても地獄、売っても地獄…ってスパイラルに入ります。
皆さん気を付けて下さいね。
そのうち、＂投資物件のここを見て買え＂的な記事も書こうと思います。
僕らは、利回りだけでは物件買いませんし勧めません。一言だけ簡単な助言するならば、出口戦略をしっかり考えて購入しましょう！！
ちなみに、M君の愛車はゴルフGTI（中古）になってます。何があったか知りませんが…笑
【EDGEな人々】職人からマカオドリームをつかんだ男PART②
前回までのお話はこちら
ドリームのキッカケ①
無事に実家が売れた事で、お母さんから多少のお金をもらったのか？！その後、飲みに行きましたが、金遣いの荒い事…仕事中の懸命な顔を思い出せないくらいの遊び方をするんです。付き合う僕としても結構大変でしたよ！
この頃、O氏はうちの会社の常用職人ではなかったので詳しくは分かりませんが、内装の仕事に関してはしっかりやっていたと思います。
その後も半年に一回くらいは、共通の知り合いを交えて飲むこともありましたが、特に変化はありませんでした。
ところが、それから3年くらい経った時…O氏が隣の県でホストになっているとの噂が…
実は後から聞いたのですが、内装の仕事でショッピングセンターに入っていた時、休憩中に他の職人が読んでいた風俗雑誌を借りて読んでいたそうです。
O氏は風俗店の女の子を見るのでは無く、ページの後ろの方にあるホストのページを見て、俺より不細工なヤツがホストで稼いでるんか！！俺が夜中に突貫作業してんのに酒飲んで稼いでる！…あっ俺でもいけるんじゃ！…あっホストになろう！！
と決心したらしい笑
ドリームのキッカケ②
何年くらいホストをやっていたのかは知らない…
次にO氏と会話した時には、ホストを辞めて風俗店の経営者になっていたから………
突然の電話でした。
O氏「家を建てるから土地が買いたい！」「ネットで欲しい土地は見つけたから一緒に買うのについて来て！」と…
僕「とりあえず、行くよ…ちなみにその買いたい土地の情報をメールして」
待ち合わせ場所に行くと、やっぱりと言うか予想はしてたけど紙袋に現ナマ2,000万持ってきてるO氏がいた…服でも買いに来たような雰囲気で金持ってきたから土地買いに行こーー！と…
先に不動産屋さんに自分で連絡して買いますって言ってるし、仲介では無く販売している土地だったので完全な付添いで不動産屋さんへ
まー無事に土地購入の話を終え、ホスト→風俗店経営者になった経緯を聞く。※会っていない空白の期間が5年以上はあったと思います。
詳しくは言えないが、経営権が売り出された風俗店をホストの客からお金を借りて買ったとの事。
その後、同様に数店舗買ってます。
この当時で直接聞いてませんが、年収1億以上はあったと思います。
>>この頃から、ちょっとO氏の付き合う人間が黒っぽい感じがしたのである程度の距離を置いていました…
マカオドリーム
ここからの話は、O氏に近い人や本人が言っている話なのでフィクションかどうかは分かりません…
現在、O氏は風俗店の経営から退いています。実質的な経営者かもしれませんが、表向は各店舗の店長さんが経営者となっています。
変化に気付いたのは、タイムラインにマカオの写真がよくUPされるようになった事でした。「カジノですか？」とLINEに質問すると、「マカオでビジネスです！最高ですよ( ^ω^ )」との返事が…
無類のカジノの好きな僕としては、VIPのジャンケットでもやってるんかと思っていた…
が、違うんです。
マカオと言えば＂飲む打つ買う＂。
その＂買う"で商売してました…しかも、中国人の金持ち相手に。
実は中国人の金持ちは中国人の女性を好まないそうです。実は日本人の女の子が大人気みたい…
そこでO氏は中国人に日本人の女の子を紹介するお仕事を…あくまで紹介するだけです！
紹介料は1週間で7万香港ドル（日本円で約100万）らしいです。ちなみに、紹介される女の子には１円も渡さないそうです。女の子はその１週間、お金持ちの中国人と本当の恋人のように過ごすそうで、その間にもらうチップやプレゼントが100万どころじゃないようです。
＂日本人の女の子と遊びたい中国人＂と＂超金持ちと知り合いたい日本人女性＂のマッチングですね！
風俗嬢が１週間休みを取り、旅行感覚で行くらしいですよ…本当かどうか知りませんが…
基本関わりたくないので深くは聞いてませんが、ご指名だけで月数十本あるそうなので儲かりますよね…
悲しい気持ちも…
あの汗水垂らして働いていたO氏…懐かしいな…
今はフェラーリやランボ乗り回して楽しそうにしてるけど、間違いなく周りから昔の知り合いがいなくなってます…たかだか15年でこうも人生って変わるんだな〜お金と引き換えに失うものがあるのも覚悟の上だろうけど。
【EDGEな人々】職人からマカオドリームをつかんだ男PART①
O氏との出会い
出会いは14年くらい前、リフォームの現場確認に行った時、笑顔で挨拶してきた職人がいた。それがO氏との初対面だ！
茹だるような暑さの中、黙々と仕事道具の片付けをしていたO氏にコーヒーを差し入れた。「ありがとうございます！」の言葉と共に「実家を売りたいけど、そういう業務もやってますか？？」と言う質問がきた…
その質問がきっかけでO氏は職人からお客様になり、住宅の売買を任せて頂くことになった。
O氏について
ご自宅の媒介を受けた事で、様々な事実知る事となる。まずは、国籍…日本ではありません。家はお母さん名義で母国への帰国を機に売却。O氏の言葉に違和感はありませんが、お母さんは少し日本語に癖があります。
ちなみに、O氏も中国語は話せるようです。※国籍は中国ではありません…
即売却完了！
自宅は土地が30坪程度、建物は築40年近い物件で、お母さんのみが暮らしO氏は住んでいません。
建物の価値は無かった為、取り壊して更地として売却をする話をしていましたが、取り壊し費用が捻出できないとの理由でそのまま売却を…
なかなか売却難しいかと思われましたが、媒介契約後にたまたま声をかけた隣地の方が購入する事に…
奇跡的に契約から20分後くらいで仲介成立！笑
僕的にも最速で思い出深い案件となりました！
続きはPART2で！！
【EDGEな人々】日給240万！錬金術師のK氏PART②
前回までの話はこちら
K氏について
私と年齢は同じです。しかも、誕生日が1日違い！
実家は相当な金持ちで、公共の仕事や大手企業との付き合いもある会社を経営。
反抗期に後継を弟に譲り、自分で会社を立ち上げたそうです。が、実家の会社に労働力を派遣する形をとっているらしく、縁が切れている訳ではないようです。10代後半から数年は裏社会で暮らしていたようですが、今はすっかり堅気の世界で生きています。まー銭湯には行けない身体ですが…
爆益のキッカケは突然に
K氏の実家にアジアの某国から留学生がホームステイに来たのが5年くらい前。この留学生、自国では相当の富豪で、金の加工？精製？を行なっているとのこと。
この留学生が帰国後、K氏は一度遊びに行っています。そこで、金の流通を実際に見て興味を持って帰国。その後も何度か留学生を訪ねて渡航していました。
そこで紹介を頂いた投資ライセンス、金の輸出ライセンスを持ったR社を間借りして金の売買を開始しました。
ちなみに、R社の代表は家族に日本大使館職員を持つ親日家らしいです。
仕入値は99.2%？？
やる事は留学生のとこから金を買ってバイヤーに売るだけ…
仕入値は99.2％…エッッッ0.8％しか安くない…
普通の商売なら絶対に儲かりません！！これはバイヤーが買ってくれる分だけ当日に仕入れるから儲かるらしいです。確定の利益で0.8％はデカイんです！
※月曜日から金曜日に取引
10,000円分で 80円/日 1,600円/月
100,000円分で 800円/日 16,000円/月
1,000,000円分で 8,000円/日 160,000円/月
・・・１億円あれば 80万円/日 1,600万円/月
ただ、その国の市場は小さい為、通常は１億の取引は月に数回で、普段は５千万程度だとか…過去最高は３億円/日らしいです！3億×0.8％＝240万！！
但し、全てが利益では無いので手取りは平均で1,000万円/月くらいだそうです…
香港の市場に金を持ち込めば、少ない取引でもっと稼げるそうですが、金の価格変動リスクや換金スパン等のデメリットを個人じゃリスク高すぎてできないとのこと！
先日、そんなK君と東京で飲みました。
本人曰く、年収１億稼ぐのも楽じゃないとのこと…
・その国の方が時間にルーズ過ぎて時間通りに来ない…２時間以上遅れる事も
・ルーティンワーク過ぎて暇
・土日はもっと暇
・信頼してお金を任せれる現地人がいないから、基本全て一人で行う
・寂しい
・ご飯がまずい
・お金の使い道がない…との事
いやいやK氏、十分楽だよ…それくらい我慢しよう！！
月200万で虎太郎が行くよ！って言葉に満更でも無さそうなK君でした！！
【EDGEな人々】日給240万！錬金術師のK氏PART①
K氏との出会い
K氏との出会いは2007年の夏。
始まりは…
私は担当する賃貸物件の滞納者を追っていた。過去に何度か会っているので顔は分かるが、家にもいない…電話も通じない…以前の会社も辞めている…
既に3ヶ月家賃の支払いは無い状況だった。会社のルールで言えば、来月には明渡訴訟に着手しなければいけないところまで追い詰められていた。
そんなある日、ついにコンビニの駐車場で滞納者を発見！作業服でヤンチャそうな数人でたむろしていた。仕事帰りだろうか？頭から水をかぶり、汗を流している…
私「〇〇さん！家賃払おうよ。とりあえず仕事してるみたいで安心したわ」
滞納者「あっ！虎太朗さん…家賃大丈夫です。明日、事務所に金持って行きます」
って事で、次の日の朝一で事務所に来る約束を取り付けた。
分かりやすい嘘…
翌日、事務所に作業服でやってきた。
私「家賃持ってきた？？」
滞納者「それが昨日、あのあと財布を車内に置いておいたら車ごと盗まれまして…」「今は払えませんが、車が盗まれたから保険がおりるので来月まで待って下さい！！」
私「へーー…すごい偶然だね…このタイミングで盗難されるとか…はーー」
滞納者「自分が経営してる会社も順調だから大丈夫です！ただ、今はお金ありません。凄い霊媒師の先生をプロデュースするのに全て使ってしまいました…」
私「あなた……なっ何の仕事してるの？」
滞納者「IT系っす！！」
私「笑…IT系？IT系ってパソコン使うIT笑？で、作業服着てヘルメット持ってプログラムするの？霊媒師とか…凄い…なんかそういう嘘嫌いじゃない！」
滞納者「ホントっす！」
私「面白いね…今日の夜、飲みに行こう！」
滞納者「じゃー自分の部下っていうか、共同経営してる人も連れて行きますよ！」
初めての対面
この夜、連れて来られたのがK氏。
話を聞いていると、滞納者は共同経営でも何でもない。K氏の経営する人材派遣会社で働いているだけ。しかも社員でもない。ITって言ってるのは、派遣先がソニーの工場だった時期があったから言ってるだけ。霊媒師なんていない！占いができるスナックのおばちゃんの事を言ってる…
って事で、滞納者は嘘を認めて謝ってました…
なんで、嘘バレるの分かっててK氏を連れてきたんだろ…後で聞いたら、滞納者はK氏に不動産屋さんの知り合いがいて、営業かけたら仕事くれるって言うから来てくださいと…自分が紹介して仕事につながればお小遣いもらえると思ったようです笑
こうして、人材派遣会社を経営するK氏と出会いました。その後、滞納者はK氏の会社から家賃分を前借りして支払う約束をしましたが、前借り分のお金を持って失踪！！ただ、K氏の会社とうちの会社は、駐車場の舗装や下水工事などで取引がスタート！ってことでK氏的には結果オーライらしいです。
※滞納者は未だに見つかっていません…部屋は明渡されて、家賃は親が分割払いし完済しています。
【EDGEな人々】BITCOIN長者のY氏
Y氏について
出会いはお客さんの知り合いとして名古屋の栄で初めてお会いしました。
第一印象は、決してお金持ってない感じの方…短パンにtシャツ、リュックにメガネ…学生時代に同級生だったら友達にはならないタイプの人…
ただ、素朴でとてもいい人ですよ！
年齢は私の2つ上で、もともと大学の工学部（情報系）で非常勤講師をしていたそうです。関西方面にお住まいのこの方、講師をしている時に出逢い系アプリの開発を知り合いに頼まれ作製、ヒットした事で相当儲けたそうです！正確な金額は分かりませんが…数億は持ってます。
Bitcoinへの投資は勘違いから…
2016年の秋、世の中ではビットリージョンを始めD9などBitcoinを使った投資（詐欺）が流行りだした。
自分の周りでも5万や10万の少額投資をする人がボチボチといた。
私はお客さんと「怪しい投資がある。Bitcoinってのを買って送って配当が付く！」的な話をしたのを覚えている。結局は、当時めんどくさくて私もお客さんもやらなかったが…
ただ、お客さんはその後にY氏と会った時に「Bitcoinを買うと儲かるらしい」と相当ハショった伝え方をしたそうだ…
突然の連絡…
Y氏とは連絡先を交換するような仲ではなかったので、お客さん経由でBitcoinについて相談が来た。
実は儲かると聞いて、Y氏は当時75,000円程度でBitcoinを購入したそうだ。相談が来た当時はBitcoinの価格が2,000,000円…27倍くらいになってる…
当時購入したのが、250btcくらい…
はっ⁈はっ‼︎ 5億になったの？？
違う、途中で別の通貨に乗換えたりして8億になってるそうだ…
そして、相談は…まだ上がるかな？って…
知らんわ‼︎
だいたいBitcoinが儲かるって僕言ってないし…
なんか凄く悔しかった…
※ちなみに私も当時送金用に買ったBitcoinの余り9000円分がRipple、TRXと流行りに乗っかり227万にしましたよ！！
自己紹介
自己紹介
名 前 コタロー
職 業 会社員・自称投資家・ギャンブラー
年 齢 40代前半
家 族 既婚・子供あり
住まい 名古屋、地方に単身赴任中
年 収 ぼちぼち
ケタ違いの金持ちと付き合うことが多く、＂いつかは僕も追いつきたい＂と日々思ってる…
行動に移さなきゃと海外FX始めるが、どれだけ入金しても出金した事は人生で一度もない…
毎回、10万以上含み益がでると会社辞めて専業で生きていこうと考える…が、考えてるうちにゼロカされる…
カジノで一攫千金を毎回狙うが…
カジノさえ行かなければ…
そうなんです！！
コタローの趣味の筆頭がカジノなんです…
2015年に韓国13敗、マカオ2敗、フィリピン1敗、シンガポール1敗と17連敗を喰らって、全財産を失くした上に生命保険の解約、借金をたらふく拵えてしまった…負けた時の仁川空港（韓国）では死にたいくらい後悔するが、セントレア（名古屋）に着いた頃には次回のエアを予約している強靭なメンタルを持っています。
いくら負けたか分かりませんが（イヤ分かろうとしてない…）、カジノ用のJALカードの限度額280万が一年間ほぼ限度額ぎりぎりだった気がします。娘の生まれた時に頂いた出産祝いをオールインして溶かしたっけ…
まさに大王製紙前会長"井川意高" 懺悔録「熔ける」のサラリーマンバージョンでした…
今は落ち着きましたよ！！家族旅行として年に2回行く程度です。
普段の生活
ちゃんと会社員やってます。
特にノルマも無く、出勤もある程度は自由なので東京、大阪、たまに北陸方面によく出向きます。ただ不動産屋なので春、秋は休みがあまり取れません…
こんな私ですが、興味があればボチボチとブログ更新していきますので、宜しくお願い致します！！
